Verkehrswert

Definition:
Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Vorstehende rechtliche Definition besagt jedoch nichts anderes, als dass es sich beim Verkehrswert um den Preis einer Immobilie handelt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten erzielbar ist. In der Umgangssprache wird dieser Wert auch als "Marktwert" oder "gemeiner Wert" bezeichnet.

Zum besseren Verständnis wurden in der folgenden Aufstellung die einzelnen Bestandteile der Legaldefinition isoliert betrachtet und erläutert:

§ 194 BauGB

Bemerkungen


Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt,

Es ist ein genauer Wert (= Preis) zu ermitteln, die Angabe einer Preisspanne ist nicht zulässig

der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,

Der Verkehrswert bezieht sich immer auf einen bestimmten Stichtag, der im Gutachten angegeben werden muss (Wertermittlungsstichtag), bei Ehescheidungen können zwei Wertermittlungsstichtage erforderlich sein


im gewöhnlichen Geschäftsverkehr

Es handelt sich also um einen Wettbewerbspreis auf einem freien Markt; in speziellen Fällen (Verkauf eines nicht marktgängigen Objekts) muss für die Bewertung ein Markt fiktiv unterstellt werden


nach den rechtlichen Gegebenheiten,

Dabei sind alle
a) privat-rechtlichen Gegebenheiten
z.B.: Miet- und Pachtverträge, Wohnrecht, Dienstbarkeiten, Leibgeding und
b) öffentlich-rechtlichen Gegebenheiten
z.B.: Art und Maß der baulichen Nutzung, beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand, Baulasten, Bauordnung, Denkmalschutz, Naturschutz, Erhaltungssatzung, Gemeindeverordnung
auf ihren Werteinfluss zu untersuchen.


nach den tatsächlichen Eigenschaften,

Grundstücksgröße und -geometrie, Bodengüte, Baugrund, Altlasten


nach der sonstigen Beschaffenheit,

Bau- und Unterhaltungszustand der baulichen Anlagen, Grundriss, Nutzungsart und Nutzungsmöglichkeit


nach der Lage des Grundstücks

z.B.: Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Standortimage, Lärmbelästigung, Lage innerhalb des Stadtgebiets


oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung

Dabei kann es sich um Grundstückszubehör im Sinne des § 97 BGB handeln oder eine isolierte Bewertung eines dinglichen Rechts (z.B. Wohnrecht bei der Bemessung der ErbschSt.).

ohne Rücksicht auf ungewöhnliche

Sachliche Präferenzen sind auszuschalten. Damit ist das außergewöhnliche Interesse eines Vertragspartners gemeint – z.B. beim Notverkauf oder wenn jemand bereit ist einen sogenannten Liebhaberpreis zu zahlen.

oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Persönliche Präferenzen sind auszuschalten. Damit sind besondere Bindungen der Vertragspartner gemeint. Dies können verwandtschaftliche (z.B. Kauf von Schwiegereltern) oder wirtschaftliche Verhältnisse (z.B. Kauf des Nachbargrundstücks zur Betriebserweiterung) sein.

Erfolg! Vielen Dank für Ihre Bewertung.

Fehler! Bitte füllen Sie alle Felder aus.