Formulargutachten
Grundsätzlich sollte ein Verkehrswertgutachten für jeden nachvollziehbar sein. Das ist beim Formulargutachten jedoch nicht der Fall. Ein Formulargutachten kann von jemandem, der nicht tagtäglich mit Bewertungen konfrontiert ist (z. B. Gutachter, Bankinstitute, Versicherer), nicht oder nicht vollständig nachvollzogen werden. In dem Formulargutachten werden Bewertungsschritte dargestellt. Die in die Bewertungsschritte einfließenden Daten und ihre Ableitung werden in einem Formulargutachten nicht erläutert.
Wann ist ein Formulargutachten sinnvoll?
Ein Formulargutachten sollte immer nur dann zum Tragen kommen, wenn allen Beteiligten das Bewertungsobjekt bereits vollständig bekannt ist. Das heißt, der Zustand des oder der Gebäude und u. U. vorhandene Baumängel und Bauschäden sind bekannt, Informationen zu öffentlich-rechtlichen Belastungen (Baulasten, Denkmalschutz, …) und privat-rechtlichen Belastungen (Grundbucheintragungen in Abteilung II, Mietverhältnisse, …) wurden bereits von den Beteiligten eingeholt und vollständig offengelegt.
Typische Anlässe für ein Formulargutachten
Ein Formulargutachten wird i.d.R. dann beantragt, wenn die zuvor genannten Voraussetzungen bereits vorliegen und die Beteiligten eine unabhängige Einschätzung benötigen oder eine Überprüfung des u. U. schon vereinbarten Kaufpreises wünschen.
Besichtigung und Durchführung
Wie bei jeder anderen Gutachtenform wird das Bewertungsobjekt vom Sachverständigen vor Ort besichtigt. Der Sachverständige nimmt dabei insbesondere den Zustand des/der Gebäude in Augenschein. Die Eigentümer/Auftraggeber werden vom Sachverständigen u. a. zu bekannten, augenscheinlich nicht unmittelbar sichtbaren, Bauschäden und Baumängeln, zu öffentlich-rechtlichen Belastungen und privatrechtlichen Belastungen befragt. Mit diesen Informationen und den eingeholten Behördenauskünften (Grundbuchauszug, amtliche Bauakte) führt der Sachverständige die Verkehrswertermittlung durch. Er ist auf die Richtigkeit der von den Eigentümern/Auftraggebern gemachten Angaben angewiesen, da eine diesbezügliche Überprüfung vom Sachverständigen bei den jeweiligen Behörden nicht durchgeführt wird. Auf diesen wichtigen Umstand wird im Formulargutachten ausdrücklich hingewiesen.
Genauigkeit des Ergebnisses
Oft wird gefragt, ob der im Rahmen eines Formulargutachtens ermittelte Verkehrswert ungenauer ist als bei einem gerichtsfesten Gutachten. Nein, das Ergebnis ist immer, vorausgesetzt der Sachverständige hat keine falschen Informationen erhalten, das gleiche.
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