Ortsbesichtigung als Basis der Wertermittlung
Um eine Verkehrswertermittlung für ein Bewertungsobjekt durchführen zu können, muss der Sachverständige das zu bewertende Grundstück und die Gebäude von innen und außen besichtigen. Der Sachverständige verschafft sich vor Ort einen Überblick über:
Je nach Auftragsart und Zweck sind Besonderheiten zu berücksichtigen.
Nach der Beauftragung werde ich einen aktuellen Grundbuchauszug und die amtliche Bauakte anfordern. Sobald mir diese vorliegen, kann ein Termin für die Ortsbesichtigung vereinbart werden
Je nach Objektart wird die Besichtigung ca. 30 bis 60 Minuten in Anspruch nehmen. Die besten Voraussetzungen sind gegeben, wenn bei Tageslicht alle Räume besichtigt werden können, auch der Dachboden. Der Ortstermin beginnt mit der Besichtigung der Immobilie. Während der Besichtigung werde ich Notizen und mit ihrer Zustimmung Fotos vom Bewertungsobjekt machen.
Nach der Besichtigung setzt man sich vor Ort noch einmal zusammen und notiert das Gesehene und bespricht sonstige Sachverhalte. U. a. werden Sie zu folgenden allgemeinen Umständen befragt:
Einige der zuvor genannten Begriffe werden Ihnen nicht geläufig sein oder einige Fragen können nicht im Vorfeld beantwortet werden. Ich werde vor Ort die einzelnen Punkte mit Ihnen besprechen/erläutern und zu jedem Sachverhalt eine Antwort finden.
Nach der Beauftragung beantrage ich die für die Gutachtenerstellung erforderlichen Unterlagen wie z. B. Grundbuchauszug, Baulastenauskunft, Altlastenauskunft, Denkmalschutzauskunft usw. Sobald mir die Unterlagen vorliegen, vereinbare ich mit Ihnen einen Termin für die Besichtigung des Bewertungsobjekts.
Je nach Objektart wird die Besichtigung ca. 1 bis 2 Stunden in Anspruch nehmen. Die besten Voraussetzungen sind gegeben, wenn bei Tageslicht alle Räume besichtigt werden können, auch der Dachboden. Der Ortstermin beginnt mit der Besichtigung der Immobilie. Während der Besichtigung werde ich Notizen und mit ihrer Zustimmung Fotos vom Bewertungsobjekt machen.
Nach der Besichtigung setzt man sich vor Ort noch einmal zusammen und notiert das Gesehene und bespricht sonstige Sachverhalte. U. a. werden Sie zu folgenden allgemeinen Umständen befragt:
Einige der zuvor genannten Begriffe werden Ihnen nicht geläufig sein oder einige Fragen können nicht im Vorfeld beantwortet werden. Ich werde vor Ort die einzelnen Punkte mit Ihnen besprechen/erläutern und zu jedem Sachverhalt eine Antwort finden.
In einem Zwangsversteigerungsverfahren werde ich vom Amtsgericht mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt.
Als von der Industrie und Handelskammer öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger arbeite ich unabhängig und unparteiisch. D. h., dass ich weder ein Mitarbeiter des Gerichts bin noch in Verbindung zum Gläubiger stehe, der das Zwangsversteigerungsverfahren beantragt hat.
Nach der Beauftragung durch das Gericht werde ich die Verfahrensbeteiligten schriftlich zu einer Ortsbesichtigung einladen. Ich bin gegenüber dem Gericht verpflichtet, mein Gutachten fristgerecht zu erstellen. Es gilt der Grundsatz der Verfahrensbeschleunigung. Daher kommt die Verlegung des von mir anberaumten Termins zur Ortsbesichtigung nur ausnahmsweise und aus zwingenden sachlichen Gründen in Betracht. Ich bitte daher, im Falle eines Verlegungsantrags die Gründe hierfür anzugeben und glaubhaft zu machen, damit ich gegebenenfalls eine Entscheidung des Gerichts zu ihrem Verlegungsgesuch einholen kann. Grundsätzlich sind Sie nicht verpflichtet mir Zugang zum Grundstück oder zum Gebäude zu gewähren.
Sollte ich keine Möglichkeit zu einer Innenbesichtigung erhalten, muss ich das Verkehrswertgutachten auf der Grundlage der Außenbesichtigung erstellen. Die unzureichende Besichtigungsmöglichkeit wird in das Gutachten aufgenommen. Dies hat i.d.R. zur Folge, dass Kauf- oder Bietinteressenten aufgrund des entstehenden Risikos weniger zu zahlen bereit sind. In den Fällen, in denen ich trotz schriftlicher Einladung zum Ortstermin keinen Verfahrensbeteiligten vor Ort antreffe und eine Absage im Vorfeld nicht erfolgte, werde ich den Verfahrensbeteiligten einen zweiten Termin mitteilen. Wenn auch dieser Termin ohne Beteiligung der Verfahrensbeteiligten stattfindet, werde ich das Gutachten ausschließlich auf der Grundlage der Außenbesichtigung durchführen. Ein Fernbleiben vom Ortstermin schiebt das Zwangsversteigerungsverfahren nicht auf oder verhindert die Gutachtenerstellung.
Da jede erfolglose Ortsbesichtigung für den Schuldner mit weiteren Kosten verbunden ist, ist eine telefonische Kontaktaufnahme im Vorfeld grundsätzlich die beste Reaktion. Ein Telefonat im Vorfeld verursacht keine Kosten und Sie haben die Möglichkeit, sich von mir unparteiisch über die für Sie beste Vorgehensweise beraten zu lassen.
Erfreulicherweise erhalte ich jedoch in den meisten Fällen Zugang zum Grundstück und zu den Gebäuden. Je nach Objektart wird die Besichtigung ca. 1 bis 2 Stunden in Anspruch nehmen. Die besten Voraussetzungen sind gegeben, wenn bei Tageslicht alle Räume besichtigt werden können, auch der Dachboden. Der Ortstermin beginnt mit der Besichtigung der Immobilie. Während der Besichtigung werde ich Notizen und mit ihrer Zustimmung Fotos vom Bewertungsobjekt machen.
Nach der Besichtigung setzt man sich vor Ort noch einmal zusammen und notiert das Gesehene und bespricht sonstige Sachverhalte. U. a. werden Sie zu folgenden allgemeinen Umständen befragt:
Einige der zuvor genannten Begriffe werden Ihnen nicht geläufig sein oder einige Fragen können nicht im Vorfeld beantwortet werden. Ich werde vor Ort die einzelnen Punkte mit Ihnen besprechen/erläutern und zu jedem Sachverhalt eine Antwort finden.
Das fertig gestellte Verkehrswertgutachten wird von mir an das zuständige Amtsgericht geschickt. Das Amtsgericht leitet jeweils eine Ausfertigung an die Verfahrensbeteiligten (Eigentümer, Gläubiger, …) weiter.
Im Rahmen eines Scheidungsverfahrens werde ich regelmäßig mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt. Das Verkehrswertgutachten dient der vermögensmäßigen Auseinandersetzung der Eigentümerparteien. I.d.R. werde ich von einer Partei kontaktiert und mit der Erstellung des Verkehrswertgutachtens beauftragt. Grundsätzlich spricht nichts dagegen, dass ich von einer Partei beauftragt werde und auch die Ortsbesichtigung ausschließlich mit meiner Auftraggeberin bzw. meinem Auftraggeber durchführe.
Es ist jedoch zu bedenken, dass bei dieser Vorgehensweise der Verfahrensgegner am Ortstermin keine Möglichkeit hat, sich zu den Objektbesonderheiten zu äußern. Dies kann zum einen dazu führen, dass die Gegenpartei das Gutachten grundsätzlich anzweifelt, weil man bei der Auswahl des Sachverständigen nicht eingebunden wurde und zweitens einige Objektbesonderheiten nach Ansicht der Gegenpartei am Ortstermin von dem Auftraggeber nicht richtig dargestellt wurden oder Besonderheiten gänzlich verschwiegen worden sind. Daraus folgen u. U. zermürbende anwaltliche Auseinandersetzungen zwischen den Parteien. Vor Gericht werden einseitig in Auftrag gegebene Gutachten nicht als Beweismittel zugelassen, sondern werden nur als qualifizierter Parteivortrag anerkannt.
Ich rate Ihnen daher grundsätzlich dazu,
Bei dieser Vorgehensweise kann viel Streitpotential vermieden werden.
Nach der Beauftragung beantrage ich die für die Gutachtenerstellung erforderlichen Unterlagen wie z. B. Grundbuchauszug, Baulastenauskunft, Altlastenauskunft, Denkmalschutzauskunft usw. Sobald mir die Unterlagen vorliegen, vereinbare ich mit Ihnen einen Termin für die Besichtigung des Bewertungsobjekts.
Je nach Objektart wird die Besichtigung ca. 1 bis 2 Stunden in Anspruch nehmen. Die besten Voraussetzungen sind gegeben, wenn bei Tageslicht alle Räume besichtigt werden können, auch der Dachboden. Der Ortstermin beginnt mit der Besichtigung der Immobilie. Während der Besichtigung werde ich Notizen und mit ihrer Zustimmung Fotos vom Bewertungsobjekt machen.
Nach der Besichtigung setzt man sich vor Ort noch einmal zusammen und notiert das Gesehene und bespricht sonstige Sachverhalte. U. a. werden Sie zu folgenden allgemeinen Umständen befragt:
Einige der zuvor genannten Begriffe werden Ihnen nicht geläufig sein oder einige Fragen können nicht im Vorfeld beantwortet werden. Ich werde vor Ort die einzelnen Punkte mit Ihnen besprechen/erläutern und zu jedem Sachverhalt eine Antwort finden.
Im Rahmen einer Erbauseinandersetzung werde ich regelmäßig mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt. Das Verkehrswertgutachten dient der vermögensmäßigen Auseinandersetzung der Eigentümergemeinschaft, wenn diese aufgelöst werden soll.
Wenn sich die Erbauseinandersetzung in einem Stadion befindet, wo sich die Eigentümergemeinschaft im konstruktiven Dialog befindet, spricht grundsätzlich nichts dagegen, dass ich von einem Miteigentümer/Erben beauftragt werde und auch die Ortsbesichtigung ausschließlich mit einem Eigentümer / Erben durchführe.
Bestehen bezüglich der Vermögenswerte jedoch schon erheblich unterschiedliche Wertansichten und droht ein Rechtsstreit, dann rate ich Ihnen grundsätzlich zur Vermeidung/Reduzierung von Streitpotential,
Hierdurch wird vermieden, dass nicht involvierte Miteigentümer das Gutachten grundsätzlich anzweifeln, weil man bei der Auswahl des Sachverständigen nicht eingebunden wurde und einige Objektbesonderheiten nach Ansicht der Miteigentümer am Ortstermin von dem Auftraggeber nicht richtig dargestellt wurden oder Besonderheiten gänzlich verschwiegen worden sind.
Aufgrund meiner öffentlichen Bestellung und Vereidigung durch die Industrie- und Handelskammer Duisburg – Wesel – Kleve zu Duisburg bin ich zur Neutralität und Verschwiegenheit verpflichtet. Den Eigentümern wird durch die Wahl/Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen somit die höchstmögliche unparteiische Objektivität gewährleistet.
Nach der Beauftragung beantrage ich die für die Gutachtenerstellung erforderlichen Unterlagen wie z. B. Grundbuchauszug, Baulastenauskunft, Altlastenauskunft, Denkmalschutzauskunft usw. Sobald mir die Unterlagen vorliegen, vereinbare ich mit Ihnen einen Termin für die Besichtigung des Bewertungsobjekts.
Je nach Objektart wird die Besichtigung ca. 1 bis 2 Stunden in Anspruch nehmen. Die besten Voraussetzungen sind gegeben, wenn bei Tageslicht alle Räume besichtigt werden können, auch der Dachboden. Der Ortstermin beginnt mit der Besichtigung der Immobilie. Während der Besichtigung werde ich Notizen und mit ihrer Zustimmung Fotos vom Bewertungsobjekt machen.
Nach der Besichtigung setzt man sich vor Ort noch einmal zusammen und notiert das Gesehene und bespricht sonstige Sachverhalte. U. a. werden Sie zu folgenden allgemeinen Umständen befragt:
Einige der zuvor genannten Begriffe werden Ihnen nicht geläufig sein oder einige Fragen können nicht im Vorfeld beantwortet werden. Ich werde vor Ort die einzelnen Punkte mit Ihnen besprechen/erläutern und zu jedem Sachverhalt eine Antwort finden.
Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung
An der Niers 31
47608 Geldern
Telefon: +49 2831 132789
Telefax: +49 2831 132791