Fragen und Antworten

Ein- und Mehrfamilienwohnhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbe- und Industrieobjekte, Wohnungs- und Teileigentum, unbebaute Grundstücke

Vermögens- und Erbauseinandersetzungen, Ermittlung von Grundstücksbelastungen, Beleihungszwecke, Schiedsgutachten, steuerliche Bewertung zur Vorlage beim Finanzamt, fachliche Beratung bei Verkaufs- und Kaufverhandlungen

Gerichte, Unternehmen, Privatpersonen, Anwalts- und Steuerkanzleien, Banken und Versicherungen, Behörden

Siehe hierzu die Orientierungshilfe in der Rubrik Honorar.

Ja. Auf Wunsch werden auch Formular- und Kurzgutachten angefertigt. Diese werden nach Zeitaufwand abgerechnet.

Bei Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt zum Nachweis des niedrigen gemeinen Werts im Rahmen der Erschafts- und Schenkungssteuer ist eine verkürzte Gutachtenversion nicht möglich. Hier ist zwingend das gerichtsfeste Gutachten zu erstellen.

Grundsätzlich sollte ein Verkehrswertgutachten für jeden nachvollziehbar sein. Das ist beim Formulargutachten jedoch nicht der Fall. Aufbau und Umfang eines Formulargutachtens kann der Rubrik „Mustergutachten“ entnommen werden. Ein Formulargutachten kann von jemandem, der nicht tagtäglich mit Bewertungen konfrontiert ist (z. B. Gutachter, Bankinstitute, Versicherer), nicht oder nicht vollständig nachvollzogen werden. In dem Formulargutachten werden Bewertungsschritte dargestellt. Die in die Bewertungsschritte einfließenden Daten und ihre Ableitung werden in einem Formulargutachten nicht erläutert.

Ein Formulargutachten sollte immer nur dann zum Tragen kommen, wenn allen Beteiligten das Bewertungsobjekt bereits vollständig bekannt ist. Das heißt, der Zustand des oder der Gebäude und u. U. vorhandene Baumängel und Bauschäden sind bekannt, öffentlich-rechtliche Belastungen (Baulasten, Denkmalschutz, …) und privat-rechtliche Belastungen (Grundbucheintragungen in Abteilung II, Mietverhältnisse, …) wurden bereits von den Beteiligten untersucht und vollständig offengelegt.

Ein Formulargutachten wird i.d.R. dann beantragt, wenn die zuvor genannten Voraussetzungen bereits vorliegen und die Beteiligten eine unabhängige Einschätzung benötigen oder eine Überprüfung des u. U. schon vereinbarten Kaufpreises wünschen.

Wie bei jeder anderen Gutachtenform wird das Bewertungsobjekt vom Sachverständigen vor Ort besichtigt. Der Sachverständige nimmt dabei insbesondere den Zustand des/der Gebäude in Augenschein. Die Eigentümer/Auftraggeber werden vom Sachverständigen u. a. zu bekannten, augenscheinlich nicht unmittelbar sichtbaren, Bauschäden und Baumängeln, zu öffentlich-rechtlichen Belastungen und privatrechtlichen Belastungen befragt. Mit diesen Informationen führt der Sachverständige die Verkehrswertermittlung durch. Er ist auf die Richtigkeit der von den Eigentümern/Auftraggebern gemachten Angaben angewiesen, da eine diesbezügliche Überprüfung vom Sachverständigen bei den jeweiligen Behörden nicht durchgeführt wird. Auf diesen wichtigen Umstand wird im Formulargutachten ausdrücklich hingewiesen.

Oft wird gefragt, ob der im Rahmen eines Formulargutachtens ermittelte Verkehrswert ungenauer ist, als bei den übrigen Gutachtenformen. Nein, das Ergebnis ist immer, vorausgesetzt der Sachverständige hat keine falschen Informationen erhalten, das gleiche.

Grundsätzlich sollte ein Verkehrswertgutachten für jeden nachvollziehbar sein. Das Kurzgutachten ist grundsätzlich entsprechend aufgebaut. Aufbau und Umfang eines Kurzgutachtens kann der Rubrik „Mustergutachten“ entnommen werden.

Kurzgutachten wurden von mir in erster Linie für die Betreuungsgerichte eingeführt. Sie sollen dem Betreuungsgericht eine Entscheidungshilfe sein, ob der Kaufpreis für das vom Betreuten verkaufte Eigentum den üblichen Marktgegebenheiten bzw. dem Verkehrswert entspricht.

Wie bei jeder anderen Gutachtenform wird das Bewertungsobjekt vom Sachverständigen vor Ort besichtigt. Der Sachverständige nimmt dabei insbesondere den Zustand des/der Gebäude in Augenschein. Die Eigentümer/Auftraggeber werden vom Sachverständigen zusätzlich nach augenscheinlich nicht unmittelbar sichtbaren Bauschäden und Baumängeln befragt.

Je nach Wunsch des Auftraggebers werden die notwendigen weiteren Informationen (öffentlich-rechtliche Belastungen (Baulasten, Denkmalschutz, …) und privat-rechtliche Belastungen (Grundbucheintragungen in Abteilung II, Mietverhältnisse, …)) durch eine Befragung des Auftraggebers ermittelt oder die Informationen werden vom Sachverständigen bei den zuständigen Behörden eingeholt. Auf die Quelle der Informationen wird im Gutachten hingewiesen.

Der Unterschied zwischen einem Kurzgutachten und einem gerichtsfesten Gutachten besteht darin, dass die Ausarbeitung des Kurzgutachtens nicht so detailliert erfolgt wie bei einem gerichtsfesten Gutachten. Die Erläuterungen zu den Bewertungsansätzen werden nicht differenziert wiedergegeben und auch die Anlagen sind reduziert.

Das Kurzgutachten reicht bezüglich der Ausarbeitung nicht

  • für Zwangsversteigerungsverfahren,
  • zur Vorlage beim Finanzamt zum Nachweis des niedrigeren Verkehrswerts,
  • bei Erbauseinandersetzungen und
  • bei Scheidungsverfahren

aus.

Grundsätzlich sollte ein Verkehrswertgutachten für jeden nachvollziehbar sein. Das gerichtsfeste Gutachten ist entsprechend aufgebaut. Aufbau und Umfang eines gerichtsfesten Gutachtens kann der Rubrik „Mustergutachten“ entnommen werden.

Gerichtsfeste Gutachten werden zwingend

  • im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens,
  • zur Vorlage beim Finanzamt zum Nachweis des niedrigeren Verkehrswerts,
  • zur Vorlage beim Finanzamt im Rahmen einer Privatisierung,
  • bei Erbauseinandersetzungen,
  • bei Scheidungsverfahren und
  • grundsätzlich immer dann, wenn zu vermuten ist, dass das Verkehrswertgutachten im Rahmen eines Rechtsstreits verwendet werden soll

benötigt.

Jedem Käufer, Verkäufer oder sonstigen Beteiligten, der eine höchstmögliche Rechtssicherheit wünscht, ist ebenfalls zu dieser Form des Gutachtens zu raten.

Wie bei jeder anderen Gutachtenform wird das Bewertungsobjekt vom Sachverständigen vor Ort besichtigt. Der Sachverständige nimmt dabei insbesondere den Zustand des/der Gebäude in Augenschein. Die Eigentümer/Auftraggeber werden vom Sachverständigen zusätzlich nach augenscheinlich nicht unmittelbar sichtbaren Bauschäden und Baumängeln befragt.

Die notwendigen weiteren Informationen wie öffentlich-rechtliche Belastungen (Baulasten, Denkmalschutz, …) und privat-rechtliche Belastungen (Grundbucheintragungen in Abteilung II) werden grundsätzlich bei den zuständigen Behörden schriftlich eingeholt, sodass diesbezüglich Rechtssicherheit besteht. Lediglich Auskünfte zu bestehenden Miet- oder Pachtverhältnissen oder bestehenden privat-rechtlichen Verträgen mit Dritten werden durch eine Befragung der Beteiligten ermittelt.

Ein ausführliches Gutachten über eine Doppelhaushälfte umfasst ca. 40 Seiten. Ein Kurzgutachten umfasst ca. 30, ein Formulargutachten ca. 10 Seiten.

Für ein "normales" Gutachten rechnet man mit einem Erstellungszeitraum von ca. 5-8 Wochen.

Nach der schriftlichen Beauftragung werden vom Gutachter alle erforderlichen Informationen bei den zuständigen Behörden eingeholt. Nach Erhalt aller Unterlagen wird mit dem Eigentümer ein Besichtigungstermin vereinbart. An diesem Termin wird der Zustand des Bewertungsobjekts begutachtet, es wird ein Aufmaß durchgeführt und eine Baubeschreibung vorgenommen. Nach dem Besichtigungstermin wird das Gutachten ausgearbeitet und dem Auftraggeber in dreifacher Ausfertigung zugeschickt.

Zur Erstellung eines Wertgutachtens werden die folgenden objektbezogenen Unterlagen benötigt, die dem Sachverständigen bei Auftragserteilung in Kopie zur Verfügung gestellt werden sollten:

  • aktuelle und vollständige Abschrift des Grundbuchs
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Flurkarte)
  • Bescheinigungen der Stadt/ der Gemeinde/ des Abwasserzweckverbandes etc. über bezahlte oder anfallende Erschließungskosten und Anliegerbeiträge (z.B. Abwasserbeiträge, Straßenausbaubeiträge)
  • Bauunterlagen der Gebäude (Grundrisse, Schnitte und Ansichten) und sofern vorhanden: Baubeschreibung (aus Bauantrag oder Leistungsbeschreibung) sowie Baukostenzusammenstellungen für durchgeführte bzw. anstehende Maßnahmen
  • Grundrisse, Schnitte und Ansichten der Gebäude
  • Berechnung des Bruttorauminhalts
  • Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen
  • bei vermieteten Objekten: Kopien der Mietverträge
  • bei Wohnungs- und Teileigentum: Kopie des Aufteilungsplans und der Teilungserklärung

Liegen die vorgenannten Unterlagen bei Ihnen nicht vor, so werden diese von mir bei den entsprechenden Behörden angefordert. Zusätzlich werden für die Bewertung weitere grundstücksbezogene Informationen zu den nachfolgenden Gegebenheiten benötigt, die jedoch in der Regel durch den Sachverständigen eingeholt werden müssen:

  • Erschließungssituation (z.B. Straßenausbau, Versorgungsleitungen, Grenzverhältnisse, Baugrund)
  • Privatrechtliche Besonderheiten (z.B. Bodenordnungsverfahren, Verunreinigungen)
  • Öffentlich-rechtliche Gegebenheiten (z.B. Landschafts-, Natur- und Gewässerschutz, Baulasten, Denkmalschutz, Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht)

Die vorgenannten Unterlagen werden telefonisch oder schriftlich bei den entsprechenden Ämtern eingeholt. Bis schriftliche Antworten vorliegen, vergehen jedoch gewöhnlich 3-5 Wochen. Grundsätzlich gilt deshalb: Je aussagefähigere Unterlagen Sie uns zur Verfügung stellen, umso schneller können wir Ihren Auftrag ausführen.

Nein. Haben Sie beispielsweise ein Gebäude durch eine Baufirma erstellen lassen und wollen es nun vor der Zahlung der letzten Rate auf Schäden überprüfen lassen, so benötigen Sie einen speziellen Schadensgutachter.


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