Gerichtsgutachten
Zwangs- oder Teilungsversteigerung

Zielsetzung der Zwangsversteigerung
Ziel der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen ist die Verwirklichung oder Durchsetzung privatrechtlicher oder auch öffentlich-rechtlicher Zahlungsansprüche mit staatlichen Zwangsmitteln. Der Eingriff eines Gläubigers durch Zwangsvollstreckung in das nach Artikel 14 Abs. 1 GG grundsätzlich umfassend geschützte Eigentum wird durch die nach materiellem Recht begründete Geldforderung des Gläubigers oder durch den eventuellen Auseinandersetzungsanspruch eines Miteigentümers gerechtfertigt. Zurzeit werden in Deutschland ca. 70.000 Immobilien zwangsversteigert.

Anlässe für Zwangsversteigerungen
Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen werden vorrangig zur Durchsetzung von Zahlungsansprüchen (sog. Forderungsversteigerung) bzw. Duldungsansprüchen betrieben. Daneben können weitere Anlässe zur Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung führen:
  • Verwirklichung des Verfügungs- und Verwaltungsrechts des Konkursverwalters, auf dessen Antrag hin;
  • Verwertung eines Nachlassgrundstücks auf Antrag eines Erben;
  • Aufhebung der Gemeinschaft, so genannte Teilungs- oder Auseinandersetzungsversteigerung auf Antrag eines Grundstückseigentümers. Die häufigsten Fälle ergeben sich bei getrennt lebenden oder geschiedenen Eheleuten sowie bei zerstrittenen Erbengemeinschaften.
Das Verfahren
Die Zwangsversteigerungsverfahren werden von den zuständigen Amtsgerichten (Vollstreckungsgerichten) durchgeführt. Dort erledigen Rechtspfleger die Verfahren selbstständig und sind insoweit unabhängig (ähnlich wie Richter). Das Vollstreckungsgericht handelt gegenüber den Beteiligten hoheitlich. Das Verfahren selbst besteht insbesondere aus folgenden Schritten:
  • Antrag des Gläubigers auf Zwangsversteigerung bzw. Antrag eines Miteigentümers auf Auseinandersetzungsversteigerung.
  • Prüfung des beim Amtsgericht eingehenden Antrags durch den Rechtspfleger, ggf. Anordnung des Verfahrens. Der Beschluss wird dem Antragsgegner zugestellt. Auf Ersuchen des Gerichts an das Grundbuchamt wird der Zwangsversteigerungsvermerk in Abt. II des Grundbuchs eingetragen.
  • Ermittlung und Festsetzung des Verkehrswerts durch das Vollstreckungsgericht. Hierzu werden größtenteils Sachverständige mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt.
  • Bestimmung des Versteigerungstermins durch das Vollstreckungsgericht.
  • Durchführung der Versteigerung. Am Versteigerungstermin werden vom Gericht einleitend die Formalien und die Versteigerungsbedingungen (einschließlich Benennung des geringsten Gebots) bekannt gegeben. Im Anschluss daran findet eine mindestens 30 Minuten dauernde Bietzeit statt. Gemäß einer bundesweiten Umfrage des Wertermittlungforums betrugen die Versteigerungserlöse im Jahr 1998 im bundesweiten Durchschnitt ca. 72 % der ermittelten Verkehrswerte; bei niedrigeren Verkehrswerten kleiner 150.000 € ca. 80% und bei Verkehrswerten größer 600.000 € ca. 60%.
  • Verteilung des Erlöses.
Hinweise für Bietinteressenten
Der Verkehrswert des Versteigerungsobjektes wird durch das Gericht festgesetzt. Die Festsetzung erfolgt aufgrund des Gutachtens eines vom Gericht beauftragten Sachverständigen. Das Gutachten kann nach telefonischer Rücksprache auf der Geschäftsstelle des Gerichts oder im Internet (www.zvg.nrw.de) eingesehen werden. Eine Besichtigung des Versteigerungsobjektes kann das Gericht nicht vermitteln. Grundsätzlich erhält bei einer Zwangsversteigerung der Meistbietende den Zuschlag. Allerdings kann beim Ersttermin der Zuschlag versagt werden, wenn nicht mindestens 70% des Verkehrswertes erreicht werden. Der Zuschlag wird beim Ersttermin auf jeden Fall versagt, wenn nicht mindestens 50% des Verkehrswertes geboten werden. Dann kommt es zu einem zweiten Versteigerungstermin. Beim Zweittermin gelten dann keine Grenzen mehr. Der Meistbietende erhält generell den Zuschlag. Bieter müssen sich am Versteigerungstermin durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Soll für nicht am Versteigerungstermin anwesende Dritte geboten werden - dies gilt auch für den Ehegatten -, muss eine öffentlich beglaubigte Bietungsvollmacht vorgelegt werden. Firmenvertreter müssen Ihre Vertretungsberechtigung durch einen beglaubigten Handelsregisterauszug neuesten Datums nachweisen (nicht älter als 3 Wochen). Die Bietzeit, also der Zeitraum von der Aufforderung zur Abgabe von Geboten bis zum Schluss der Versteigerung, beträgt mindestens 30 Minuten. Bieter müssen damit rechnen, dass eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des festgesetzten Verkehrswertes verlangt wird. Die Sicherheitsleistung kann durch Bargeld, durch von der Landeszentralbank bestätigte Schecks, durch Bürgschaften oder Verrechnungsschecks berechtigter Kreditinstitute geleistet werden. Weitergehende Auskünfte erhalten Sie über Ihre Hausbank, die Ihnen auch die Sicherheitsleistung beschafft. Sparbücher, Euro-Schecks, Wertpapiere oder Sonstiges sind als Sicherheit nicht zugelassen. Neben dem Gebot sind von dem Ersteigernden die Gerichtskosten für die Erteilung des Zuschlags, die Gerichtskosten für die Eintragung im Grundbuch und die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Die Höhe der Gerichtskosten für die Erteilung des Zuschlags und der Grunderwerbsteuer richtet sich nach der Höhe des Höchstgebots. Die Gerichtskosten für die Eintragung im Grundbuch werden nach dem Verkehrswert bzw. nach dem Höchstgebot berechnet. Der Ersteigernde muss das Gebot, abzüglich einer geleisteten Sicherheit, von der Erteilung des Zuschlags an mit 4 % verzinsen und ca. 2 bis 3 Monate nach der Zuschlagserteilung an das Gericht zahlen. 

(Beachten Sie bitte, dass hier nur allgemeine Hinweise über den grundsätzlichen Verfahrensablauf gegeben werden können. Es ist nicht möglich, auf diesem Weg alle denkbaren Besonderheiten, die den Einzelfall betreffen können, darzustellen. Alle für den Interessenten wichtigen Angaben und die Versteigerungsbedingungen werden am Versteigerungstermin bekannt gegeben und eingehend erörtert.)

Rechtsgrundlagen
Das materielle Liegenschaftsrecht und auch die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen sind in Deutschland im Wesentlichen bundeseinheitlich geregelt. Und zwar in der Verknüpfung der sachenrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 854-1296 BGB) mit dem Zwangsvollstreckungsrecht der Zivilprozessordnung (ZPO) und dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Dabei befassen sich die §§ 864-871 ZPO unmittelbar mit der Zwangsvollstreckung in ein Grundstück, der Eintrag einer Sicherungshypothek, der Zwangsversteigerung und der Zwangsverwaltung (§ 866 ZPO). Im Übrigen ist gemäß § 869 ZPO die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung selbst durch ein besonderes Gesetz geregelt, dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG).

Erfolg! Vielen Dank für Ihre Bewertung.

Fehler! Bitte füllen Sie alle Felder aus.